Deux ans. C’est la durée maximale affichée du prêt relais en France, mais dans la pratique, la plupart des banques coupent court bien avant : douze mois, pas un de plus. Pour les emprunteurs déjà lestés de plusieurs crédits, la porte reste souvent close, les établissements refusant catégoriquement d’ajouter une nouvelle ligne à l’ardoise.
Autre point d’achoppement : les frais de garantie. Peu visibles dans la communication bancaire, ils s’invitent pourtant à la note finale, parfois à la surprise de l’emprunteur. Quant à l’estimation du bien à vendre, elle s’apparente à une loterie : aucune grille commune, chaque agence y va de sa méthode, chaque région de ses usages. Résultat : des écarts parfois vertigineux entre la théorie et la réalité.
Prêt relais : à quoi sert-il et qui peut en bénéficier aujourd’hui ?
Le prêt relais occupe une place à part dans l’univers du financement immobilier hexagonal. Il cible les propriétaires qui souhaitent acquérir un nouveau logement avant d’avoir réussi à vendre le précédent. Ce système de relais apporte une solution concrète : mobiliser immédiatement les fonds nécessaires pour une opération d’achat-revente, sans rester coincé dans l’attente d’un acheteur.
Qui sont les profils concernés ? Les emprunteurs déjà propriétaires qui préparent un changement de vie. Déménagement professionnel, famille qui s’agrandit, investisseurs en mouvement : tous peuvent solliciter ce crédit relais, à condition d’afficher une situation financière compatible avec le cahier des charges des banques. Leur verdict se fonde sur la qualité du bien mis en vente, la solidité de l’apport, la régularité des revenus et la capacité à supporter une double charge.
Certains profils tirent clairement leur épingle du jeu, comme le montre cette liste :
- Ceux qui n’ont plus grand-chose à rembourser sur leur premier prêt immobilier,
- Les vendeurs dont le bien se trouve dans une zone très recherchée,
- Les candidats disposant d’une bonne réserve d’épargne ou d’un endettement modéré.
La banque, elle, ajuste sa proposition en fonction du niveau de risque lié à la vente du bien. Dans les secteurs où les transactions se font rapidement, le relais est plus accessible et souvent mieux négocié. D’un établissement à l’autre, les critères d’octroi varient sensiblement : chacun évalue à sa façon la vendabilité du bien et la fiabilité de l’emprunteur. Tout se joue sur la capacité à anticiper les délais de vente, une donnée qui pèse lourd sur l’accès et le coût du prêt immobilier.
Fonctionnement concret, estimation du montant et coût à prévoir
Le prêt relais repose sur une mécanique claire. La banque avance une fraction de la valeur du logement à vendre, ce qui permet à l’emprunteur de financer l’achat du nouveau bien sans attendre la signature de l’acte définitif. Généralement, le montant du prêt relais se situe entre 50 % et 80 % du prix de vente estimé, une fois déduit le capital restant dû sur le crédit initial. Cette marge protège la banque contre les imprévus, notamment si le prix final baisse au moment de la vente.
Estimation du montant et modalités
Voici les paramètres à cerner pour bien comprendre la formule :
- Montant prêt relais : calculé sur la valeur du logement à vendre, validée par une estimation d’agence ou un expert,
- Durée prêt relais : généralement plafonnée entre 12 et 24 mois, rarement plus,
- Remboursement prêt relais : différé sur le capital, seuls les intérêts sont à régler pendant la période du crédit.
Le coût de l’opération regroupe plusieurs éléments. D’abord, le taux d’intérêt, souvent supérieur à celui d’un crédit immobilier classique : en 2024, il tourne autour de 4,5 % à 5,5 %. À cela s’ajoutent les frais de dossier et la garantie, très souvent sous forme d’hypothèque, sans oublier l’assurance emprunteur qui peut représenter un poste non négligeable. La banque prêt relais reste attentive au taux d’endettement global : cumuler anciens et nouveaux crédits peut peser lourd sur la capacité d’emprunt.
La gestion du délai de revente devient alors stratégique : plus la transaction s’éternise, plus la facture s’alourdit, les intérêts s’empilant mois après mois. Il faut donc examiner chaque aspect : la justesse de l’estimation, l’état du marché, les garanties demandées par la banque. Un projet mené tambour battant permet de contenir le coût total du crédit relais.
Avantages, limites et conseils pour faire le bon choix
Le prêt relais continue de jouer un rôle particulier sur le marché immobilier français. Il permet de saisir rapidement une opportunité d’achat, sans attendre la signature de la vente de son bien actuel. Cette flexibilité donne un coup d’avance à l’emprunteur, surtout quand les délais de cession s’étirent. Selon la situation, il existe différentes solutions prêt relais : adossé à un nouveau crédit ou en mode « relais sec », à adapter selon le profil et l’opération envisagée.
Mais attention, tout n’est pas rose. Le marché immobilier manque parfois de dynamisme : les ventes prennent du temps, les écarts entre estimation et prix final se creusent. Un prêt relais mal calculé peut vite tourner à la source d’angoisse ou peser lourd sur le budget, parfois jusqu’à imposer une double mensualité. Les banques gardent la tête froide : pas de relais sans garanties sérieuses, ni sans une analyse minutieuse de la capacité de remboursement.
Gardez en tête
Avant de s’engager, quelques réflexes s’imposent :
- Vérifiez la liquidité de votre logement avant de solliciter un prêt relais,
- Prenez rendez-vous avec un courtier immobilier pour comparer les offres et anticiper le coût global, intérêts et assurance compris,
- Négociez la durée du crédit et prévoyez une marge de sécurité sur la valeur de vente si la situation le permet.
Choisir un prêt relais, c’est jouer serré : il faut une compréhension fine du marché local et du contrat proposé. Multipliez les simulations, entourez-vous de professionnels : c’est le meilleur moyen de traverser la période de transition sans accroc. Un achat-revente, ça ne s’improvise pas. Mais avec de la méthode et un œil sur chaque détail, la bascule peut se faire sans faux pas.
